日前，王健林再度出售48座万达广场的消息引发舆论热议。这已是近两年来万达集团第三次大规模资产剥离，本次交易涉及北京、上海、广州等40个城市的商业地产项目，接盘方包括太盟投资、腾讯、京东等五家机构。
据悉，从2023年至今，万达已累计出售近200座万达广场，叠加酒店、电影等板块的资产处置，其“轻资产”转型已进入深水区。然而，这场以“断臂求生”为起点的战略调整，正面临品牌价值流失、运营模式可持续性、债务重组压力等多重挑战。
可以说，万达集团的突围之路，既是商业地产行业转型的缩影，也是中国民营企业应对周期性危机的典型样本。
回顾万达集团的自救之路，其轻资产转型始于2017年。彼时，万达集团总负债超过6000亿元，账面现金仅116亿元，有息负债高达1300亿元。为缓解流动性压力，王健林提出“三不做”原则——不做重资产、不做高杠杆、不做非核心业务，并启动“卖卖卖”模式。
展开剩余72%从2023年12月至今，万达已通过出售万达广场、酒店、电影等资产回笼资金超500亿元，但债务窟窿仍难以填补。公开资料显示，截至2025年5月，万达集团被执行总金额已超75亿元，股权冻结信息频现。
轻资产模式的核心在于“去地产化”，即万达不再持有物业产权，而是通过输出品牌、设计、招商、运营等能力获取收益。这种模式下，万达无需承担巨额建设成本，却能持续获得稳定现金流。数据显示，目前万达商管集团管理的498个万达广场中，轻资产项目占比已超40%，2023年新开业的23个项目中，仅2个为自持物业。
万达的轻资产转型并非个例。近年来，万科、龙湖等头部房企也都纷纷布局商业地产轻资产领域。万科通过与凯雷投资、领汇基金等机构合作，将部分商业物业股权出售并长期持有，实现资产证券化退出。龙湖则推出“冠寓”长租公寓品牌，以“管理输出+收益分成”模式快速扩张。
不过，万达的轻资产转型并非一帆风顺。尽管资产出售带来了短期现金流，但债务压力依然高悬。而且，在转型过程中，其品牌价值也在逐渐流失。
过去，万达广场作为城市综合体的代表，是地方政府的“座上宾”。从2010年至2020年，万达广场年均新增50座，覆盖全国227个地级及以上城市，成为商业地产的“标杆”。然而，随着资产出售加速，万达广场的产权归属日益分散。据不完全统计，2023年以来，超过30%的万达广场产权已易主，接盘方包括险资、城投公司、地方房企等。
产权变更带来的直接影响就是运营权的争夺。在部分城市，接盘方为降低成本，选择更换运营团队或降低租金标准。例如，成都武侯万达广场在2025年初被润利鑫接盘后，万达商管退出运营，项目被更名为“尚品奥莱广场”。
品牌价值流失的另一表现是消费者感知的变化。在社交媒体上，不少消费者反映，部分万达广场在产权变更后，品牌组合、服务质量等均出现下滑。这种变化不仅损害万达的品牌形象，也可能影响其轻资产模式的可持续性。毕竟，万达的核心竞争力在于品牌溢价，若消费者对“万达广场”的认知从“高端商业体”降级为“普通购物中心”，其租金分成收益将大幅缩水。
目前来看，万达的轻资产转型，也为中国商业地产行业提供了重要启示。
其一，轻资产模式的核心是品牌与运营能力。万达之所以能通过出售资产保留管理权，关键在于其积累了丰富的商业通路品牌与商品品牌，以及全产业链管理能力。其二，轻资产转型需与债务重组协同推进。万达通过组合拳降低债务压力，为转型赢得了时间。其三，轻资产模式需警惕品牌价值流失。当前的万达仍需在产权出售与运营权保留之间找到平衡，避免沦为“资本工具”。
从“买买买”到“卖卖卖”，万达的转型之路折射出中国商业地产行业的周期性波动。王健林的“断臂求生”既是对市场规律的顺应，也是对企业生存本能的捍卫。然而，轻资产转型并非一劳永逸的解药，接下来，万达需在债务重组、品牌维护、治理优化等方面持续发力。
至于万达的这场突围之战结局如何，我们将持续关注。
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